Ingeniero control gestión UNAP Post. economía y finanzas USACH Observatorio Económico Tarapacá
El sector inmobiliario en Chile enfrenta un desafío histórico: un alto stock de viviendas disponibles y un mercado que, pese a su tamaño, no logra dinamizarse. La introducción del IVA a la construcción en 2014, durante la reforma tributaria del segundo gobierno de Michelle Bachelet, buscaba aumentar la recaudación fiscal, pero sus efectos sobre precios, ventas y empleo han sido profundos y, en muchos casos, contradictorios.
Se estima que el IVA elevó el precio de las viviendas en alrededor de un 12%, y no en el 19% correspondiente a la tasa nominal. La explicación es técnica: el terreno no paga IVA. Por lo tanto, se toma el valor total de venta, se descuenta el precio del terreno y, sobre el monto restante, se aplica el crédito fiscal por los materiales utilizados en la construcción. Ese mecanismo hace que el impacto final sea cercano al 12% y no al 19%. Es importante tenerlo claro: muchos creen que el precio bajará un 19%, pero no es así. En el mejor de los casos, la disminución será entre el 50% y el 75% de ese 12%.
El stock de viviendas sin vender alcanza cifras relevantes: cerca de 38.000 unidades listas y más de 100.000 en construcción, mientras las ventas anuales promedian entre 39.000 (2024) y 45.000 (2025), muy por debajo del promedio histórico de 60.000. El problema de ventas es evidente. ¿Por qué se aplicó este impuesto en 2016? Se argumentaba que el sector inmobiliario era grande y con una base tributaria significativa, por lo que debía aportar más. Se esperaba recaudar entre US$800 millones y US$1.000 millones. En el primer periodo (2017–2019) se estima que se recaudaron cerca de US$800 millones; luego, alrededor de US$900 millones; y entre 2022 y 2024 la cifra cayó a unos US$400 millones, menos de la mitad de lo proyectado.
Además de la recaudación, el IVA impactó la inversión y el empleo. Cerca de 200.000 puestos de trabajo del sector construcción se vieron afectados, cifra que coincide con los análisis de David Bravo, quien desde hace tiempo advierte la crisis del mercado laboral, especialmente en este rubro. La combinación de aumento de precios, alza de tasas de interés y restricciones de crédito configuró “la tormenta perfecta”, frenando nuevos proyectos y limitando la reactivación del sector.
Desde la perspectiva de la demanda, la elasticidad precio-venta indica que una reducción del precio en 10% podría aumentar las ventas entre 8% y 12%. Por eso, la eliminación transitoria del IVA, con vigencia de un año, aparece como una palanca táctica para liberar el stock acumulado sin alterar la configuración del mercado a largo plazo.
El efecto sobre la clase media es especialmente relevante. Los subsidios a la tasa de interés y la suspensión temporal del impuesto permiten que más familias accedan a créditos hipotecarios, reactivando el mercado de manera inmediata y con impacto directo en empleo e inversión. Líderes del sector, como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción y directivos de empresas inmobiliarias, reconocen que estas medidas podrían generar un aumento cercano al 10% en las ventas.
En conclusión, esta experiencia demuestra que los cambios tributarios, aunque orientados a objetivos fiscales, tienen efectos profundos sobre precios, inversión y empleo. La eliminación transitoria del IVA en la construcción se plantea como un instrumento necesario para corregir distorsiones acumuladas, liberar stock y estimular la actividad económica. El desafío, hacia adelante, será equilibrar recaudación, funcionamiento del mercado y bienestar de las familias, asegurando que las políticas sean efectivas sin frenar la inversión ni limitar el empleo.
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